26.01.2012
Investisseurs : arrêter d’acheter des studios y compris dans les immeubles neufs et même avec les pack investisseurs.
Si vous souhaitez tout de même réaliser un placement immobilier à Marseille dans ce type de bien , soyez conscient que vous perdrez sûrement de l’argent.
J’espère qu’avec ce type de conseil les promoteurs, qui croient pouvoir remplacer le scellier par des résidences avec services pour étudiants ou pour séniors, arrêteront leurs projets et qu’ils ne trouveront plus d’investisseurs pour s’engager avec eux.
- Les prix de vente sont sur-évalués :
Ceux qui achèteront ces studios à 110- 135 000€ perdront au moins 25% voire 30% à la remise des clefs. Le prix moyen de vente d’un studio récent et en bon état à Marseille se situe entre 70 et 85 000€. Au bout de 5 ans, vous aurez donc perdu entre 30 et 45 000€!
- Les loyers sont sur-évalués :
Aujourd’hui rien qu’au niveau des agences immobilières, il y a 1326 studio à louer à Marseille. On peut donc estimer à 1800 2000 le nombre de studios disponibles dans tous les quartiers de Marseille, en comptant les locations entre particuliers….
Les studios éloignés du centre ville, notamment dans les quartiers St Charles et de la Timone, de Chateaugombert ou de Luminy ne trouveront plus preneur.
L’été dernier nous avons déjà constaté une nette contraction de la demande, ce qui nous a conduit à baisser les loyers de quasiment tous les studios de 10 à 20% (pour les propriétaires qui l’ont accepté). Un studio que je louais entre 370 et 440€ pour un 22-25m2 se loue aujourd’hui à 330 – 400€.
Depuis 3/4 ans les chambres de bonnes ou les studios de 16/18m2 se louent avec la plus grande difficulté même entre 280 et 320€.
Comment expliquer cela?
- Les résidences avec services qui se sont construites (les Estudines, Résidences Icade…) ces deux dernières années ont cassé l’équilibre de ce marché et l’ont aiguillonné vers des loyers entre 320 et 370€ . A ces prix là on a du neuf et du meublé avec services!
- Les jeunes ne veulent plus de petits studios, avec des micro salle d’eau et des cuisines dans des placards…La copine, on l’a met où?
Un conseil, n’achetez pas de studios même avec un pack investisseur avec une garantie de Loyers Impayés et une garantie de la vacance car les assureurs ne tiendront pas ces contrats, les dénonceront ou reverrons leurs clauses quand l’équation économique ne tiendra plus..
Ne soyez pas les pigeons des promoteurs et autres beaux parleurs car leurs arguments, prix d’achat et revenus locatifs sont sur-évalués. Il n’y a que des mauvaises affaires à faire avec ces résidences!
Si vous avez des questions sur votre projet d’investissement, votre achat en scellier à Marseille ou sur un programme neuf que vous avez vu, n’hésitez pas à me contacter . Je serai heureux de pouvoir vous aider.
Stéphane Pujol
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Bonjour,
J’ai acheté un T3 à 134000 euros vue mer, résidence michelet delattre 1300 en l’état en 2003. Rien n’a été refait. En + beaucoup de bruit, problèmes d’insonorisation, immeuble de 1962 mais cadre agréable.
Je ne sais pas si j’ai fait une bonne affaire, car j’ai lu par la suite dans l’acte de proprieté que mes vendeurs l’avaient acheté 420 000 francs 3 ans plus tôt. Les prix avaient beaucoup monté il faut dire
Pensez-vous que dans ces quartiers les prix
Pensez-vousque les prix vont descendre dans ce quartier en dessous du seuil de 2003. Les charges, elles par contre ne cessent d’augmenter.
Même s’il est toujours délicat de prévoir l’avenir, je pense que vous n’avez pas à être inquiet, que votre investissement reste et restera une bonne affaire. Vous l’avez acheté à un prix très correct. L’environnement est de qualité mais c’est vrai que les charges et l’entretien sont certainement à optimiser. Au niveau de la copropriété, je pense qu’il y aura des investissements à réaliser…
Merci pour votre réponse.
Les charges sont d’environ 465 euros / trimestre (selon l’étage) qui comprennent notamment ascenceur, l’eau froide et le chauffage commun. C’est dans le 13009. Les ascenceurs ont été mis aux normes.i Il y aura certainement des travaux de façade à prévoir, nous venons de faire les toitures.
Merci pour votre excellent blog
Merci pour votre reponse et votre blog
Les charges sont de 465 euros par trimestre selon l’étage (avec ascenceur, eau froide, chauffage commun). Les ascenseurs sont aux normes. C’est dans le 13009. Il y aura certainement des travaux de façade, nous venons de refaire les toitures. Il y a aussi souvent des fuites de canalisation (chauffage au sol)